近几年，曾经如日中天的房地产行业迎来寒冬，不少耳熟能详的大型房企陷入危机。房地产背后牵扯着一长串产业链，上游出了问题，建材、施工等下游行业也很难独善其身。 如果房地产市场不能真正企稳，楼市恐怕要面临四大难题。受影响的也不只是行业从业者的饭碗，而是更多普通人。 花旗银行曾发布一份关于中国房地产的57页深度研报，标题是“2026年的新常态：没有更差，已是改善”。分析师想通过这份报告，在中国房地产市场中找到被情绪掩盖的真实底部。 当时市场普遍认为，房地产行业仍处在出清的深水区，短期内很难出现系统性反转，市场情绪依然非常脆弱。投资者普遍低配房地产板块，主要原因是对核心城市房价企稳缺乏信心。 第一道难题落在普通购房者身上。过去流传着“掏空六个钱包买一套房”的说法，可即便这样，很多人也只付得起首付，随后背上几十年贷款，每月高额月供里大部分还是利息。房价下跌后，问题更加突出。原先需要200万元的同地段、同面积房子，降价后可能只要100多万元。 真实情况或许没这么严重，但降价是事实。早先购房者的贷款和利率却没有变化，不少人开始犹豫要不要趁早出手止损。 从市场数据看，2026年3月，37家重点上市房企新房销售额达到1850亿元，同比仍下降19%，但和2026年1月、2月超过30%的跌幅相比，降幅已明显收窄。 3月份核心城市二手房成交量出现结构性回暖，特别是周均网签量持续攀升，释放出早期复苏信号。但要注意，价格是否真正企稳，还需要更多核心城市的持续印证，市场对此仍保持审慎观察。 如果二手房市场的以价换量无法在未来三至六个月内有效传导、带动新房市场去化，整个行业的去库存周期将被迫进一步拉长，从而引发新一轮资产价格下行螺旋。第二道难题是银行贷款回收。 截至2024年底，个人住房贷款平均利率降至3.09%，个人贷款不良率却升至0.97%，比2023年上涨0.21个百分点。这是全国银行的平均数，部分银行更明显：工商银行个人贷款不良率达到1.15%，邮储银行达到1.28%。 这意味着一部分房贷难以收回。银行虽然可以通过法拍挽回部分损失，但法拍价格通常低于市场价，中间的差额仍难弥补。融资端的分化同样明显。房企平均融资成本2025年已降至4.3%，2024年为4.6%。信用分化达到极致，国企的平均融资成本甚至可以低至2.7%。 在微利时代，这种资金成本的鸿沟直接决定了企业的生死和盈利上限。第三道难题是开发商日子难过。恒大、碧桂园等曾经红极一时的企业仍在生存线上挣扎，中小房企处境更难。重庆银行涉房贷款不良率7年间上涨约35倍，银行对房企放贷越发谨慎，房企融资难、发展难，由此形成循环。 工地一旦停工，建材生意随之受冲击，工人工资发放困难，消费也会收缩，进而影响整个市场。花旗报告的数据显示，新开工面积2025年同比下降17%，2026年预计同比下降54%。 前端资本性投入大幅削减，说明房企把极其有限的现金流死死守在保交楼和维持企业生存的底线上。竣工面积2025年同比下降38%，2026年预计同比下降51%。 这一降幅包含了大量出险企业的停工数据，核心稳健型房企的竣工交付率依然保持在较高水平。报告预计，2026年重点上市房企销售额同比下降15%。 存活下来的头部房企已经彻底放弃对规模的盲目追求，转而关注销售的真实回款率和利润质量。外部救助同样有限。 2026年1月1日起正式施行的国资委46号令《中央企业违规经营投资责任追究实施办法》，把央企追责情形从原来的11个方面72种，扩容到13个方面98种，并明确实行重大决策终身问责制度。 不论相关责任人是否已经退休、调任或离职，只要其在任期间的违规经营投资造成国有资产损失，都将依法追责。面对高负债、表外隐性债务复杂的出险民营房企资产，原本被寄望提供流动性支持和资产重组的国有资本，在尽职调查和资产收购上变得非常审慎。 花旗指出，部分国企在终身问责的要求下，对并购保持谨慎。资产重组和行业出清的周期被客观拉长，市场不能指望国资无底线兜底来迅速解决所有问题。 但从更宏观的角度看，这确保了央国企资产负债表的安全，有效阻断了房地产微观风险向国家宏观信用蔓延。部分曾经的行业标杆短期内面临巨大的债务集中到期压力。 尽管背后有地方国资背书，但外部资金的实际救助通道非常狭窄，相关资产仍属于高波动、高不确定性的危险标的。第四道难题是宏观经济。 市场萎靡、消费乏力，经济就容易陷入低迷。日本曾有“卖掉东京就能买下整个美国”的说法，房地产泡沫破裂后经历了“失去的二十年”。 中日情况有别，但这也说明了稳住房地产的重要性。对此，花旗给出了一套反差很大的宏观对冲逻辑。 报告指出，出口强劲增长，有效对冲了宏观经济压力，国内经济增长正在和房地产行业的下行周期出现一定程度的脱钩。 出口的强劲表现和制造业竞争力的提升，给经济大盘提供了坚实的缓冲垫，使宏观经济能够承受房